АРЕНДА КВАРТИР: КАК СЕБЯ ОБЕЗОПАСИТЬ

Каждая десятая квартира в Москве сдается в аренду. Несмотря на бурный рост  этого рынка, сопровождающегося активным информированием населения, наймодатели  и наниматели зачастую не знают, как грамотно избежать  рисков и конфликтных ситуаций. Рассмотрим в этой статье наиболее популярные прецеденты, а также способы защиты своих прав.  

Подавляющее большинство наймодателей в Москве, помимо предоплаты за первый месяц, требуют сразу же внести залог (страховой депозит). По идее, эта сумма должна быть возвращена в момент расторжения договора, когда будет проверено состояние квартиры: не нанесён ли намеренный ущерб, оплачены ли коммунальные услуги, связь и т.д. Размер залога назначает арендодатель, и, как правило, он составляет 100% от арендной ставки.  Случаи, когда хозяин квартиры под разными предлогами не желает возвращать залог, встречаются  нередко. О такой ситуации юристы компании «МИЭЛЬ-Аренда»  сразу же предлагают сообщить агентству: довольно часто конфликтную ситуацию удается решить в ходе переговоров с хозяином квартиры. Если же «мирным» путем найти выход из сложившейся ситуации не получается, следует обратиться в суд, основываясь на нарушении договора, подписанного двумя физическими лицами. Жилец, зарегистрированный по данному адресу, имеет все права идти прямо к участковому, предъявив регистрацию и договор. Чтобы избежать подобных конфликтов, юрист компании ГДЕЭТОТДОМ.РУ  Елена Столярова рекомендует обратить особое внимание на описание сущности залога во время заключения договора. «В договоре необходимо обозначить, что залог - это оплата за последний месяц. Если же это страховой депозит, нужно указать, что именно он обеспечивает, и обязательно написать, что сумма залога подлежит выплате. Если хозяин отказывается вернуть залог, нужно просто оставаться еще на месяц», - говорит она.  

Как правило, договор заключается сроком на год, и собственник обязуется не повышать сумму оплаты в течение этого периода. Однако даже наличие соответствующего пункта соглашения не является гарантией. В рамках действующего договора изменить цену нельзя, но можно договор расторгнуть и заключить другой, уже с новой стоимостью аренды. В таком случае, жилец вынужден либо согласиться на условия собственника, или же искать себе новое пристанище.  «Обезопасить себя от повышения арендной платы  можно, если грамотно составлен договор найма. А также предусмотрены случаи досрочного расторжения договора, и их последствия, -- объясняет  первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. -- Если договор составлен правильно, то хозяин квартиры обязан заплатить неустойку жильцу в размере агентского вознаграждения. В договорах, заключенных с помощью агентства, как правило, эта неустойка предусмотрена».

В такой ситуации кажется, что жилец не понесет материальных затрат, только неудобства, связанные с переездами и потерей времени на новые поиски. Но кое в чем он все же может серьезно проиграть. Дело в том, что съем жилья, как и туристический рынок, имеет «высокий» и «низкий» сезоны: летом и весной снять квартиру гораздо дешевле, чем осенью. К примеру, прошлой осенью столичные съемные квартиры подорожали в среднем на 25%.  

Также могут возникнуть конфликтные ситуации, при которых отстоять свои права очень тяжело. Встречаются случаи, когда жильцов выселяли не по их вине, применяя силовые методы и методы запугивания. «Трубы в квартире проводил собственноручно сам хозяин, и, когда я была на работе, их прорвало. Соседей затопило,  они подали в суд для возмещения ущерба. Несмотря на то, что вина собственника была очевидна, хозяин потребовал деньги с нас. Получив отказ, он приехал в квартиру, поменял замки и дал нам несколько часов, чтобы собраться. Пригрозив при этом задействовать службу безопасности своей компании», -- рассказывает  о своем неудачном опыте Светлана Кузнецова. Как выяснилось, предыдущие жильцы из квартиры выселялись таким же образом, но никто из них не стал подавать на собственника в суд. Между тем, хозяин квартиры, согласно закону, не имел право даже заходить в нее без ведома жильцов: на период действия договора найма на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. Следовательно, наниматели могут требовать от хозяина не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.

Эксперты также подчеркивают, что при съеме квартиры необходимо понимать следующее: арендная плата представляет собой доход без учета издержек в виде  естественного износа квартиры. Поэтому сантехнику и обои квартиросъемщик менять не обязан, а вот восстановить стоимость испорченных им предметов обихода, например, разбитую люстру,  должен. Помимо подписания самого договора, надо обязательно составить акт передачи квартиры и имущества в ней. Это поможет избежать необоснованных претензий, как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя по окончании срока действия договора найма. «В акте стоит подробно описать состояние самой квартиры, составить перечень передаваемого имущества. Если есть какие-либо видимые повреждения или иные недостатки, это тоже нужно зафиксировать. Например, передается стол с трещиной на столешнице и т.д.», -рассказывает Мария Жукова. Также имеет смысл зафиксировать на бумаге, кто и в каком порядке оплачивает коммунальные услуги.  

«Все описанные выше случаи подталкивают к одной рекомендации: арендовать квартиру только с заключением подробного договора аренды», - резюмируют сотрудники компании «Инком-недвижимость». За составлением и контролем такого договора следует обращаться к опытным специалистам из крупных компаний, которые помогут проследить за наличием всех необходимых (для обеих сторон) пунктов и условий. На основе договора жилец и собственник вправе сами защищать свои интересы: их взаимодействие регулируется законодательством, и формально агентство недвижимости, которое подбирало квартиру и помогало заключать договор, уже не участвует в этом процессе. Но, отмечают в пресс-службе «Инком-недвижимость», крупные компании также всегда действуют с клиентами по агентскому договору, в котором оговаривается, какие задачи будут решены для клиента, сколько составит оплата этих услуг и какими будут действия сторон в случае возникновения каких бы то ни было проблем.

Собственникам же квартир юрист Елена Столярова напоминает, что далеко не лишним будет застраховать квартиру на период сдачи ее внаем. По словам эксперта, в случае пожара или затопления соседей  расходы будут легко покрыты. «Заключать страховой договор в праве только собственник квартиры или лицо, действующее по доверенности», -- говорят в пресс-службе компании «Инком-недвижимость». По их словам, специальные схемы страхования аренды квартир, как правило, не практикуются: все тонкости страхового взаимодействия нужно обсуждать с агентом обслуживающей компании. «Застраховывается обычно имущество и отделка, а если квартира выше первого этажа, то и гражданская ответственность. Многие риэлторские компании дарят хозяевам, заключившим с ними эксклюзивный договор страховку при заключении договора аренды (найма)», -- рассказывает Мария Жукова. Некоторые компании также предоставляют для  клиентов гарантии по досрочному расторжению договора, которые действуют, как правило, три месяца с момента заключения договора найма.

Источник: ГДЕЭТОТДОМ.РУ