Богатая инвеста

30.12.2007 г.

Люди рассматривают приобретение квартиры или коттеджа как инвестиционный инструмент, даже как отдельный бизнес. Насколько это выгодно в момент, когда рынок вроде бы насытился, а цены обнаружили явную тенденцию к замедлению роста?

Город отдыхает

В аналитическом отделе агентства недвижимости Домострой` считают, что в уходящем году наибольшее число частных инвестиционных сделок было заключено в сегменте экономкласса. Видимо, сказалась возможность при относительно небольших затратах сыграть на стремительном росте цен и получить высокие дивиденды (средний прирост цен по Москве составил 85%, в Подмосковье – 115%). Но и застройщик вовремя сориентировался – уже на начальной стадии строительства выставляет цены готового жилья. Рынок подошел к стадии насыщения. Скорее всего, благоприятное время для инвестиций в этот сегмент прошло. И учитывая инфляцию, можно утверждать, что привлекательность для частников он явно потерял.

Наиболее перспективен в этом отношении бизнес-класс. Именно здесь возник очевидный дефицит предложений: людей со средним и выше среднего уровнем доходов становится все больше.
Наконец, для людей, не стесненных в средствах, выгодным остается инвестирование в дорогое жилье. Специфика рынка элитной недвижимости заключается в том, что он меньше других рыночных сегментов подвержен влиянию макроэкономических факторов в силу его прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов. По оценкам специалистов, средний рост цен в этом сегменте в последние годы составлял 15-25% годовых. `Если проанализировать динамику цен за последние восемь лет, – говорит Артем Цогоев, исполнительный директор УК `Blackwood фонды недвижимости`, – то можно увидеть, что доход инвесторам принесла практически любая элитная недвижимость. То, что в конце 90-х могло стоить $2,5-3 тыс. за 1 кв. м, сейчас стоит $10-15 тыс. Поэтому вложения в недвижимость, относимую к категории действительно элитного жилья, можно назвать успешными и в инвестиционном смысле`.

Если рассматривать весь рынок новостроек, то элитный сегмент наименее подвержен рискам, отмечает Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome. Она подчеркивает, что `приобретение жилой недвижимости в строящихся домах исторического центра столицы минимизирует инвестиционные риски, особенно связанные с возможностью продления сроков либо замораживания строительства`. Усиление конкурентной борьбы за строительные площадки приводит к тому, что застройщики заинтересованы в завершении строительства в назначенные сроки и поддержании собственного реноме. Иначе в дальнейшем им не позволят работать в этом сегменте рынка.

Операции на вторичном рынке недвижимости менее доходны, и тем не менее он обладает большими возможностями для инвестора, который сразу после вложения средств получает недвижимость, готовую для использования. Вторичный рынок жилья, как правило, предполагает апартаменты, оформленные в собственность. Уже то, что квартира оформлена в собственность, повышает ее стоимость в среднем на 15-20%.

Вторичный рынок удобен тем, что здесь не надо дожидаться окончания строительства дома – жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки или ремонта. При этом ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья, а также общий подъем рынка свидетельствует о том, что арендные ставки будут расти. В отличие от типового жилья, где срок окупаемости может составить до 10-12 лет, элитная недвижимость при сдаче в аренду окупается быстрее – за 6-7 лет при грамотном управлении.

К дальним землям

Загородная недвижимость сейчас оптимальный вариант для инвестиций. Это признают все участники рынка. Так что если у вас появилась сумма, достаточная для приобретения загородного дома, не стоит дожидаться, пока ее съест инфляция. Заставьте время и деньги работать на вас.

Наиболее логичным и целесообразным на первый взгляд кажется приобретение земли с дальнейшей застройкой и продажей купленного участка. Это вложение хотя и приносит много хлопот, в итоге должно дать не одну сотню процентов дохода. Но как ни велико Подмосковье, купить здесь участок под застройку трудно. Особенно осложняется задача застройщика, если его участок принадлежит к землям сельхозназначения или другим категориям. Изменение статуса земли довольно сложная процедура, длительная и требующая немалых вложений. Скажем, время перевода земли из одной категории в другую может занять до полутора лет и обойтись в 20-30% от ее оптовой стоимости. Дороже обходится перевод сельскохозяйственных земель, поскольку в этом случае инвесторам приходится компенсировать области упущенную выгоду – строить объекты социального значения, оплачивать перенос плодородного слоя в другое место. Если первоначальное назначение земли другое, например культурно-оздоровительное, то затраты на изменение статуса составят 10-20%. Лучше вложить деньги в уже отвоеванную у бывших совхозов землю. Выведенные из сельхозоборота участки крупные операторы скупают оптом, застраивают и только потом продают.

`Инвестировать имеет смысл в участки, расположенные в формирующихся коттеджных поселках на начальном этапе продаж, когда цены еще не начали расти, но их дальнейший рост очевиден,– считает Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК `Масштаб`. – Конечно же, все документы на землю должны быть оформлены правильно`.

Естественно, поселок должен иметь интересную концепцию, определенный архитектурный стиль, тщательно разработанный генеральный план застройки, в котором предусмотрены общественные зоны, развитая инфраструктура и т. д.

Надо заметить, что в элитном сегменте загородной недвижимости предложений множество. Общий их объем, по данным маркетолога корпорации `Инком-Недвижимость` Ирины Егоровой, превышает сейчас 3 млн кв. м (в денежном выражении это больше $6 млрд). Такая картина должна радовать. Да только покупателей не прибавляется. Поэтому риэлтерам не приходится рассчитывать на богатого клиента, еще не купившего дорогой коттедж на Рублевке. Цены в существующих поселках других направлений – на Новой Риге или Дмитровке – явно завышены. Поэтому смею предположить, что в будущем году `выстрелит` бизнес-класс. Те застройщики, которые приступят к реализации проектов именно в этом сегменте, наверняка не прогадают. То есть ориентиром для `массового` покупателя загородного жилья будет стоимость коттеджа от $0,5 млн до $1 млн.

`Средняя номинальная доходность объектов загородной недвижимости для частных инвесторов в последние месяцы находилась на уровне 60% годовых, реальная – 40%,– рассуждает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы `МИАН-Агентство недвижимост`. – С высокой вероятностью она будет близка к этому значению и в следующем году. Новые загородные проекты не являются массовым продуктом, их целевая аудитория – верхний сегмент среднего класса и выше`.

Однако и здесь необходима тщательная проверка, как бы ни хотелось рискнуть и `сорвать банк`. По данным, опубликованным в прошлом году компанией `МИЭЛЬ-недвижимость`, 65% продаваемых поселков строится лишь на словах. Наиболее распространенной проблемой является состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности.

Немаловажен для инвестора и правильный выбор направления. Чему отдать предпочтение? Дорогой и плотно застроенной Рублевке или активно застраиваемому Калужскому шоссе? В качестве пищи для размышления стоит заметить, что в последнее время спросом пользовались также Куркинское, Сколковское, Киевское шоссе.

Большинство покупателей желает приобрести дом, расположенный в пределах 50 км от МКАД, но активно осваиваются и более отдаленные участки. Интерес москвичей к земельным участкам, расположенным на значительном расстоянии от столицы, обусловлен несколькими факторами. Во-первых, подмосковная земля – ограниченный и дорогой ресурс. К тому же хороших территорий недалеко от Москвы осталось немного. Во-вторых, сейчас активно идет скупка подмосковной земли в частную собственность, поэтому и спрос растет. И в-третьих, стоимость земельных участков под строительство там существенно ниже, чем в ближнем Подмосковье. Правда, речь идет пока о наметившейся тенденции и возможности получения дохода в будущем.

Знал бы прикуп...

Тех, кто давно не бывал в Сочи, перемены в этом городе поразят. Сочи, протянувшийся вдоль моря на сотню километров и долгие годы олицетворявший собой умиротворение даже в жаркие летние месяцы, ныне представляет собой огромную стройплощадку, на которую пришли мощные застройщики. В первую очередь московские: `Интеррос`, `Базэл`, `Газпром`.

Грандиозные планы по приданию Сочи столичного лоска подкреплены правительственными решениями. Лучшим пиарщиком круглогодичного горноклиматического курорта, будущей олимпийской столицы стал президент. Сочинцы не ожидали столь пристального внимания высоких персон к их городу.

Свита играет короля. Выяснилось, что практически все олигархи страстно увлечены горными лыжами и самые крутые виражи готовы выписывать на Красной Поляне. А министры не прочь совещаться в окрестностях Бочарова Ручья. Ну что ж, хороший повод позиционировать новые объекты как расположенные в непосредственной близости от мест, где бывают сильные мира сего. Сочинские риэлтеры так и поступают. И надо заметить, что стоимость апартаментов в жилых комплексах, даже в километровой отдаленности от резиденции Путина, почти такая же, как в московских элитных кварталах. Квартиры покупают звезды шоу-бизнеса, видимо рассчитывая, что в предолимпийский период они будут активно задействованы. Правда, может быть, их привлекают море, солнце, субтропики...

Единственное, что здесь смущает, – это отсутствие четких правил игры. У частников пока нет положительных примеров для подражания. Звезды останутся звездами – они всегда смогут за себя постоять. А что делать рядовому инвестору? Правда ли, что перед строящимся домом с видом на море не вырастет еще больший, который заслонит собой и море, и солнце, и небо? Как долго продлятся работы по замене старых водопроводных и канализационных сетей? В каком направлении будет совершенствоваться инфраструктура?

Покупка недвижимости в Сочи скорее роскошь. И кроме того, никто не знает, можно ли будет легко выйти из игры и быстро вернуть вложенные средства. Например, квартиру в Москве или коттедж в Подмосковье можно гарантированно и выгодно продать в течение двух месяцев, а срок реализации жилья на юге не в сезон определить невозможно. Пока такая сделка очень хлопотна и трудоемка, а рынок менее прогнозируем, чем московский. Впрочем, все может измениться в середине будущего года, когда состоится голосование МОК по кандидатуре места проведения Олимпиады-2014. Пожалуй, стоит подождать с серьезными инвестициями до этого времени.