Будет ли рост цен на московское жильё?

13.04.2007 г.

     По прогнозам ведущих риелторских компаний весеннего подорожания квадратных метров в столице в этом году не будет. Недавно были опубликовал данные о динамике цен на жилье в марте. За месяц стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 21 долл., или примерно на 0,5%, – до 4201 долл. Из них за последнюю неделю – на 8 долл. При таких показателях говорить о возможном росте цен весной, на что еще пару месяцев назад надеялись многие риелторы и застройщики, не приходится. Более того, не исключено, что жилье и дальше на радость потенциальным покупателям продолжит дешеветь, пусть и в пределах нескольких процентов, – не за горами лето, когда покупательский спрос обычно падает. Что по всей видимости может реально простимулировать падение цен.

       Кстати, ранее также не оправдались предсказания части аналитиков и застройщиков о возможном росте цен в январе–феврале, вызвать который должны были выплаты бонусов и тринадцатых зарплат за 2006 год. Похоже, что в условиях глубокой стагнации влияние играющих на повышение цен традиционных сезонных факторов резко снижается.

       Также можно заметить, что сегодняшняя ситуация очень похожа на 2004 год, когда стагнация началась в мае–июне, тогда тоже списывали остановку цен на сезонность. Но наступила осень – период роста цен, а рынок так и не раскачался и стоял в итоге около 9 месяцев. По всей видимости, новой активизации можно ожидать не раньше конца лета – начала осени.

         Между тем, если взять во внимание инфляцию, цены на жилье с прошлой осени – начала стагнации – снизились примерно на 5%. Даже если цена квадратного метра будет колебаться у нынешних отметок, к началу сентября инфляция еще удешевит жилье примерно на 3–4 %, то есть общее проседание рынка приблизится к 10%. В то же время собственно значительного падения цен в номинальном выражении эксперты не ожидают. По мнению экспертов, ниже 4000 долл. за квадрат средняя цена не упадет.

       Аналитики отмечают, что нынешняя стагнация влияет на рынок довольно избирательно. Дорогие качественные квартиры стоимость не теряют, так как до сих пор ощущается их дефицит. А «плохое жилье», куда входят панельная застройка, «плохой кирпич», пятиэтажки и ветхий фонд, снижаются в цене.

       Исходя из мнений ведущих экспертов, в сегменте дешевого жилья (до 4500 долл. за кв. м) четко видна тенденция к уменьшению цены. Примерно на 5–10% за 2007 год. По оценкам «плохие квартиры» были переоценены в период бурного роста цен, и сейчас падение может достигнуть 10–15%.

       Продолжает стираться разница между ценами на жилье в Москве и Подмосковье. В то время как в столице цены стагнируют и снижаются, жилье в Подмосковье пусть и незначительно, но дорожает, в среднем – на 0,5–1% в месяц. По всей видимости можно прогнозировать, что к концу года разница между «плохим» жильем на окраине Москвы (особенно за пределами МКАД) и средним по качеству в ближайшем Подмосковье  практически сравняется, установившись на отметке 3600–3800 долл. за кв. м., В снижении цен на дешевое жилье очень заинтересованы банки, выдающие ипотечные кредиты. По их данным, в конце 2006 года около 50% граждан, получивших ипотечный кредит, ничего не могли найти на рынке и отказывались от покупки квартиры в кредит. В условиях снижения цен количество таких отказов будет уменьшаться.

      Таким образом, можно констатировать факт, что тенденция снижения цен на жилье в Москве прослеживается, но не стоит принимать её как долгосрочную основу.