И все же - Москва или подмосковье?

14.04.2007 г.

Если проанализировать конъюнктуру рынка недвижимости Подмосковья, то будет видно, что на сегодняшний день на нем в основном представлены новостройки. В сегменте вторичного жилья продается не более 7 тыс. объектов, причем в отдельных городах этот рынок практически пустой, как, например, в Балашихе.

       А вот темпы ввода нового жилья постоянно растут. По мнению экспертов в Подмосковье наиболее интенсивно застраиваются близлежащие города (до 15 километров от МКАД). Это Мытищи, Одинцово, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха. Кроме того, налицо тенденции увеличения объемов строительства и в городах так называемого второго эшелона (от 15 до 30 километров от МКАД) — в их числе Пушкин, Ивантеевка, Нахабино, Жуковский, Раменское, Лыткарино и др. Достаточно активно идет застройка в удаленных городах Подмосковья: Сергиев-Посаде, Воскресенске, Серпухове, Ступине. Это обусловлено наличием платежеспособного спроса — люди работают в градообразующих предприятиях с достаточно высокой оплатой труда. Характерный пример в данном случае - Ступино.

      Уловив растущий спрос на подмосковное жилье, застройщики (особенно нижнего ценового сегмента) все чаще заявляют о намерениях построить в области сотни тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Ежегодно в Подмосковье строится уже больше жилья, чем в Москве — за 2005 год было возведено около 5 млн кв. метров (в Москве — 4,6 млн кв. метров). Учитывая, что тенденции в областном домостроении с некоторым временным лагом повторяют московские, можно предположить, что по своим качественно-количественным параметрам уровень строительства в области сравним со столичным 2002-2003 годов.  Что же касается цен, то, исходя из аналитических данных, видно, что если недвижимость ближайших к столице городов, в общем, повторяет ценовые тенденции московских спальных районов, то жилье в активно развивающихся крупных и средних городах второго эшелона сильно недооценено.

       В самое ближайшее время начнется активная застройка целого ряда городов Московской области. Обрастать новыми микрорайонами будут Реутов, Видное и Одинцово (микрорайон "Отрадное"). Есть определенные планы по поводу совхоза "Московский" на Киевском шоссе. Сегодня строительные работы ведутся в Красногорске (4-й микрорайон, Павшинская пойма), Трехгорке (Трехгорка-2), Котельниках, Мытищах. Объем каждого из уже строящихся объектов составляет не менее 250 тыс. кв. метров, а некоторые из них (Павшинская пойма, Отрадное, Реутов) превышают 400 тыс. кв. метров.

      По количеству предложений в строящихся домах лидируют Балашиха, Подольск, Красногорский и Одинцовский районы. Интересен проект в поселке Дубки (Одинцово),  там возводится целый микрорайон с собственной инфраструктурой: школами, детскими садами, магазинами, ресторанами, спортивными сооружениями. Отличная экология, стародачные места, леса, близость водоемов делают это место благоприятным для проживания. Стоимость одного квадратного метра — от $1,4 тыс. за кв. м. Многие  риэлторы также отмечают проект застройки Павшинской поймы в Красногорске.      Детально продумана вся инфраструктура, великолепная экология, хорошая транспортная составляющая, к тому же сегодня это одно из самых престижных направлений.

       При всех своих достоинствах города ближнего Подмосковья (в первую очередь, Реутов, Химки, Одинцово, Королев, Красногорск) обладают одним выраженным недостатком: стоимость квартир здесь быстро приближается к московскому уровню. По дороговизне на вторичном рынке лидируют Химки и Реутов, а на первичном — Видное. Если в феврале  квартиры в монолитных новостройках 5-го микрорайона "Видное" продавались по цене в среднем $1250 за кв. м, то в июне их стоимость выросла до $2 тыс. Следующими по дороговизне жилья идут Одинцово и Красногорск.

       В этом смысле более привлекательным вариантом для небогатых покупателей выглядят Троицк, Наро-Фоминск, Солнечногороск, Чехов, Дмитров. Жилье здесь значительно дешевле, чем в Москве, Химках, Мытищах, Реутове, к тому же большое количество жителей могут найти достойную работу. Эти территории интересны не только небогатым покупателям, но и инвесторам. В целом же наиболее привлекательными для инвестиций считаются Киевское и Домодедовское направления.

       Риэлторы говорят и о высокой инвестиционной привлекательности неблизкой Апрелевки (42 километра от МКАД). Ее удаленность от столицы компенсируется хорошей транспортной доступностью. А после того, как ведущее туда Киевское шоссе будет расширено до четырех полос, цены на жилье еще вырастут. Пока же в Апрелевке двухкомнатную квартиру можно купить за $73 тыс., трехкомнатную — за $93 тыс. – стоит задуматься!