Кому доверить оценку недвижимости?

24.12.2007 г.

Чтобы правильно рассчитать всевозможные нюансы, застройщики в большинстве случаев обращаются к помощи квалифицированных специалистов-оценщиков, которые помогут еще на стадии проектирования избежать не только стратегических ошибок, но и потери финансов. В странах Европы и соседней России оценка строящихся или уже возведенных объектов – привычное дело. Строительные компании работающие на рынке, уже давно рассматривают возведение новых объектов как бизнес-проекты, поэтому четко планируют не только возможный период окупаемости нового проекта, но и просчитывают возможности выгодной продажи данного объекта в последствии.

Чтобы правильно рассчитать всевозможные нюансы, застройщики в большинстве случаев обращаются к помощи квалифицированных специалистов-оценщиков, которые помогут еще на стадии проектирования избежать не только стратегических ошибок, но и потери финансов. В странах Европы и соседней России оценка строящихся или уже возведенных объектов – привычное дело.

Однако, как показывает практика отечественного рынка, оценщики и владельцы ТЦ и БЦ узнавать стоимость собственных объектов и проектов коммерческой недвижимости не спешат, а если же и проводят данную процедуру, то крайне редко, т. к. в Украине это, к сожалению, не практикуется. Пока не практикуется.

Вступившее с 1 января 2007 г. положение Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», согласно которому для любой операции с недвижимостью необходимо будет получить экспертное заключение о ее стоимости, заставит многих застройщиков пересмотреть свои взгляды на оценку объектов и прибегнуть к столь не популярной среди них процедуре. В то же время компании-оценщики могут стать ключевыми фигурами на строительном рынке. Но, такая ситуация не всегда радует игроков рынка, т. к. по их мнению из работающих на сегодняшний день в Украине около 1 000 фирм-оценщиков, доверия заслужили только десятки из них, в силу отсутствия опыта и низкой квалификации специалистов.

Важная роль оценки

На сегодняшний день рынок оценочных услуг достаточно развит, и как любой другой рынок работает в условиях жесткой конкуренции. Независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении большинства операций с недвижимостью, а возникновение национальных и приход международных компаний в Украину подтверждает важную роль оценки. Для объективной оценки недвижимости важно учитывать цель проведения оценки, которая будет указана в отчете.

Потенциальные покупатели, приобретающие объекты недвижимости, учитывают их инвестиционную привлекательность как объектов вложения капитала с целью сохранности денежных средств и получения в будущем соответствующего дохода (в виде арендной платы, части дохода от коммерческой эксплуатации здания). На сегодняшний день при оценке объектов коммерческой недвижимости наиболее распространенным является применение сравнительного и доходного подходов, тогда как затратный подход не всегда может корректно учесть специфику развития рынка недвижимости, а также экономическую и политическую ситуацию, сложившуюся в стране.

Для доходной недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса (гостиницы, рестораны, бары, клубы и др.), методы капитализации или дисконтирования доходов дают наиболее индикативные результаты. При оценке торгового центра необходимо учитывать месторасположение центра, его посещаемость и уровень платежеспособного спроса, инфраструктуру, а также технические характеристики здания и уровень внутренней отделки. Торговые центры современного формата с хорошо продуманной концепцией привлекают большее количество посетителей и соответственно оцениваются выше, чем торговые помещения без соответствующего уровня комфорта. В оценке офисных центров действует принятое во всем мире деление офисов на классы А, В, и С. Однако в Украине чаще используется более широкая классификация – А, В, С, D и чаще всего с применением знаков «+» и «-». Такая «расширенная» классификация используется потому, что основная часть офисов «отечественного» стандарта не отвечает международным стандартам. Наибольшее значение в определении класса офисного центра имеет месторасположение, это и является основным ценообразующим фактором на рынке офисной недвижимости. При оценке офисного центра учитывается техническое состояние объекта, качество и площадь помещений, удобство доступа (транспортная доступность и обеспеченность офисов местами для парковки), инфраструктура и др.

Квалификация хромает

Оценка недвижимости представляет собой экспертное мнение оценщика и консалтинговой компании по поводу того или иного вида стоимости объекта.

Существуют общепринятые подходы и международные стандарты, на которых основаны локальные эталоны оценки недвижимости во всем мире, и которых придерживаются все оценочные компании. Они могут иметь свою специфику в каждой стране, но в любом случае реализовывать ее будут конкретные люди – оценщики с определенным опытом и знаниями. Сложность специфики Украины в данном вопросе заключается в том, что у нас пока очень низкий уровень квалификации оценщиков работающих с коммерческой недвижимостью, у них просто нет опыта. В принципе, до недавнего времени в нашей стране коммерческой недвижимости не существовало, поэтому весь тот опыт и теоретические знания, которые нарабатывались годами, – не имели ничего общего с коммерческой недвижимостью, т. е. с недвижимостью, для оценки которой должен использоваться подход, основанный на доходности.

Если подходить к оценке рыночной стоимости в общем, – это не что иное, как стандартное определение стоимости объекта – сумма денежных средств, которую готов заплатить рынок за конкретный объект при сложившихся условиях в момент оценки и при нормальном сроке его экспозиции. Вообще же существует три подхода к оценке (существенно отличающихся друг от друга по процедуре), которые применяются в зависимости от цели оценки и специфических характеристик объекта оценки, а также условий, в которых проводится оценка. В идеале, когда рынок достиг своего равновесия и не существует никакого дисбаланса между его составляющими, сравнительный, затратный и доходный подходы должны дать один и тот же результат, но реальность зачастую отличается от теории.

Между тем, основная проблема оценки недвижимости кроется в том, что сейчас слишком просто стать оценщиком, получив формальное право подписываться под отчетом об оценке и давать свое компетентное мнение. Например, чтоб стать специалистом по оценке недвижимости нужно окончить соответствующие курсы, пройти годичную практику, сдать экзамены и все – готов «профессиональный» оценщик, который может оценивать любую недвижимость. Чтобы объект был оценен правильно, необходимо пользоваться услугами тех компаний, которые получили широкую известность на рынке и являются компетентными в данном вопросе. Стоимость же таких услуг у профессиональных международных компаний составляет десятки тысяч долларов.