Новый взгляд на землю: имеет ли смысл покупать только земельный участок без построенного дома?

04.05.2007 г.

Все зависит от времени и возможностей покупателя. Если покупатель готов тратить серьезные временные, эмоциональные, финансовые ресурсы на самостоятельное строительство дома - то, возможно, он получит более интересный результат. Если времени нет - проще выбрать готовый дом в поселке.

  Но "земля без подряда" по-прежнему является наиболее востребованным продуктом, так как на рынке осталось мало земельных участков. Поэтому сегодня цена на землю растет уверенными темпами, а еще большую динамику роста можно прогнозировать в дальнейшем.
   Девелопер, выводя сегодня "вкусные" кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого он сам застраивает участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. Но так как собственниками земельных наделов часто выступают непрофильные игроки, не имеющие ни девелоперского, ни риэлторского опыта, качество концепций поселков оставляет желать лучшего.

   Безусловно, из-за административных барьеров существуют технические сложности с оформлением земли в собственность для физических лиц, однако постепенно количество проблемных моментов сокращается. Например, сегодня уже можно строить дом на землях сельскохозяйственного назначения, если рядом с местом новой застройки находится коттеджный поселок. После того, как дом уже будет построен, можно согласовать строительство и ввести данный участок на территорию действующего поселка, переведя его в другую категорию. Это занимает в среднем от 6 до 8 месяцев.

   Основная трудность сегодня - это подключение к коммуникациям. Кроме того, это одна из самых затратных частей бюджета при строительстве загородного дома. В случае с поселком подобные проблемы решаются централизованно девелопером.

   Потенциальный клиент, делая выбор в пользу собственного строительства или приобретения готового продукта в организованном коттеджном поселке, самостоятельно оценивает свои возможности и риски, связанные с приобретением недвижимости. Приобретая земельный участок без подряда, покупатель, как правило, руководствуется следующими соображениями: это либо инвестиционный актив, который приобретается с целью последующей перепродажи, либо клиент хочет построить "дом своей мечты" по уникальному архитектурному проекту, либо финансовые возможности покупателя позволяют строить дом в течение длительного времени.

   Как показывает практика, в неорганизованных коттеджных поселках наряду с построенными домами самых различных архитектурных форм постоянно ведется какое-либо строительство или остаются полностью незастроенные земельные участки, что бесконечно затягивает срок сдачи поселка и доставляет его жителям определенный дискомфорт.

   Приобретая же коттедж у солидного девелопера, который имеет опыт строительства подобных объектов и дорожит своей репутацией, клиент получает комплекс услуг, начиная от правильно оформленных документов на дом и земельный участок и заканчивая готовым и зарегистрированным объектом недвижимости, который, как правило, обслуживается специальной управляющей компанией, занимающейся предоставлением коммунальных услуг.

   Проще и быстрее по времени купить дом в строящемся или в уже готовом загородном поселке. При оформлении земельного участка с целью строительства дома для покупателя существует много рисков, которые покупатель может не учесть по неопытности или незнанию. Замечу, что для строительства дома категория земли должна быть отведена "под индивидуальное жилое строительство" (ИЖС). Назначение же для земли сельхозназначения может быть только для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства. При этом для строительства и постоянного проживания на землях сельхозназначения покупателю нужно становиться ПБОЮЛ (предпринимателем без образования юридического лица) - фермером с соответствующим сертификатом. При покупке земельного участка покупателю прежде всего необходимо знать, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

   Самостоятельное строительство дома - намного более экономичный вариант приобретения загородной недвижимости, чем покупка коттеджа в строящемся поселке. Однако покупка дома в поселке отнимает гораздо меньше времени и нервов.   70% потребителей - это люди, рассчитывающие на приобретение недвижимости эконом-класса. А покупка участка земли без подряда и самостоятельное возведение дома - хороший вариант сэкономить. К примеру, в расположенном на Калужском шоссе поселке "Антоновка" минимальная стоимость сотки земли составляет $25 тыс., а в соседней деревне Земенке та же сотка стоит максимум $7-10 тыс. Но не стоит забывать, что эта разница цен объясняется отсутствием равноценного окружения и охраны, плохими дорогами и невысокой ликвидностью такой недвижимости. Так что выбор, в конечном счете, зависит только от возможностей  покупателя.