Офисная гигантомания

11.05.2008 г.

По данным администрации Екатеринбурга, сейчас в городе действует 35 деловых центров общей площадью 323 300 кв. м: шесть из них (общей площадью 62 800 кв. м) относятся к классу А, остальные — к классу В. К 2015 г. по плану чиновников объем рынка офисных площадей увеличится вдвое (до 64 бизнес-центров) и превысит 4,7 млн кв. м.

Центр в офисах

Самыми громкими проектами являются «Екатеринбург-Сити» (0,7 млн кв. м, Уральская горно-металлургическая компания (УГМК), бизнес-парк (0,5 млн кв. м, «Реновастрой-груп») в строящемся районе «Академический» и «Итальянский квартал» (250 000 кв. м, «Джарди-групп» и УГМК).

В апреле был анонсирован многофункциональный проект «Стражи Урала». Он предполагает возведение в центре города двух башен (300 787 кв. м) со связывающим их мостом. Инициатор и инвестор — компания «Стражи Урала», заказчик — «РДК групп». Офисы класса А расположатся в обеих башнях. На продажу предполагается отдать единственное помещение в стилобате, остальные площади будут сданы в аренду. По словам Максима Андрюхина, директора по региональным проектам Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, эксклюзивного брокера объекта, они надеются заполнить комплекс к моменту сдачи (конец 2011-го — 2012 г.) хотя бы наполовину.

В центре строится и БЦ «Демидов» (150 000 кв. м). Его девелопер, «Класс-строй», позиционирует объект как часть «Екатеринбург-Сити». По словам руководителя проектного офиса «Класс-строя» Елены Каплун, бизнес-центр будет состоять из двух задний, офисные помещения класса А займут в них 47 000 кв. м, остальные площади будут отданы под торговлю, общепит и конгресс-центр

Борьба за «Европу»

В апреле «Атомстройкомплекс» представил проект двух высотных комплексов — «Европа» и «Азия», каждый площадью больше 100 000 кв. м.

Многофункциональный высотный комплекс «Азия» на пересечении улиц Малышева и Московской будет состоять из двух соединенных между собой зданий (29-этажная гостиница площадью 24 000 кв. м и 39-этажное офисное здание площадью 45 000 кв. м). Гостинично-торговый комплекс «Европа» общей площадью более 100 000 кв. м построят на пересечении улиц Малышева и Красноармейской. 39 этажей включат в себя гостиничные номера, торговые зоны, апартаменты, рестораны, развлекательные и спортивные центры. По предварительным данным, гостиничным оператором в «Европе» выступит «Рэдиссон».

Проект торгово-офисного центра под названием «Европа» уже реализует «Пред-групп». Объект площадью 35 000 кв. м также строится в центре Екатеринбурга. Гендиректора «Пред-групп» Вячеслава Талашманова строящийся тезка не смущает. «Наш центр будет сдан в эксплуатацию в конце этого года, — уверяет он. — Вопрос, как продвигать свою «Европу», будет более актуален для «Атомстройкомплекса». Маркетологи в «Атомстройкомплексе» говорят о том, что название рабочее и в ходе реализации проекта может поменяться.

Проблемы рынка

По мнению председателя совета директоров ГК «Корин холдинг» Андрея Бриля, увеличение объема офисных площадей может привести к перенасыщению рынка и падению ставок. Замдиректора по коммерческим вопросам и маркетингу «РДК групп» Давид Оганян считает, что обвала не будет, если грамотно и поэтапно выводить объекты на рынок. Замгендиректора УК Red Андрей Брауде говорит, что судьба высококлассных офисов будет зависеть от их потенциальных арендаторов — крупных иностранных и российских компаний, развивающих бизнес в регионах. «Сейчас таких клиентов немного, и они придирчиво оценивают качество, месторасположение объектов и их управление», — заявляет Брауде. По его мнению, рынок офисов класса А будет насыщен уже в 2010 г., а 2008-2009 гг. пройдут «под знаком борьбы за клиента».

Высокая плотность застройки центра города офисами усугубит транспортные проблемы. Но председатель комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Максим Афанасьев в апреле заверил, что город сможет обеспечить «необходимую доступность к востребованным офисам», особенно к моменту проведения саммита Шанхайской организации сотрудничества летом 2009 г.

Спрос на покупку

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) отмечают тенденцию растущего спроса на аренду. Однако пока что на рынке преобладают заявки на продажу купить офис хотят около 70% клиентов, рассказывает Брауде. По его словам, особым спросом пользуются небольшие помещения класса B и ниже с качественной отделкой и по невысокой цене. Девелоперы вынуждены распродавать площади в бизнес-центрах мелкой нарезкой, объясняет Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов: «Они не могут обеспечить нормальную ставку капитализации для продажи объектов одному инвестору. Ставки по кредитам растут, и сделки не закрываются». В УПН говорят, что увеличивающееся предложение качественных офисов стимулирует компании к переезду из зданий класса С и D, а также из переоборудованных под кабинеты квартир. В результате, говорят аналитики УПН, цены продаж на вторичном рынке офисов с января 2008 г. стали снижаться. В конце I квартала 1 кв. м предлагался в среднем за 82 780 руб. (минус 5% с начала года). Однако снижение цен не коснулось первичного рынка офисной недвижимости.