Офисная стандартизация

15.05.2008 г.

В апреле три западные консалтинговые компании — Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank заявили о разработке стандартов классификации бизнес-центров Петербурга. Примечательно, что пять лет назад аналогичной проблемой озаботилось НП "Гильдия управляющих и девелоперов" (ГУД). К инициативе трех консалтинговых фирм, кстати, входящих в ГУД, руководство гильдии отнеслось с прохладцей. Между тем, участники рынка удивляются — зачем разрабатывать какие-то стандарты, если в мире они давно выработаны. Как заявили представители трех компаний, их консультанты выделили основные требования для причисления зданий к классам "А", "В+" и "В", существенно переработав данные критерии с учетом специфики рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Инженерные системы и конструктивные особенности бизнес-центров стали более приоритетными критериями по сравнению с фактором местоположения. Разработчики новых стандартов заявляют, что тем самым они учитывают тенденцию к децентрализации офисного рынка Санкт-Петербурга и усилению значения уровня технического оснащения зданий. "Принятая классификация офисных зданий в Санкт-Петербурге призвана сориентировать собственников, девелоперов, инвесторов на строительство в городе офисных зданий, соответствующих современному международному уровню. На форуме было принято решение о том, что в ближайшее время будут созданы аналогичные классификации для сегментов складской и торговой недвижимости", — заявляют разработчики. Стандарты, как заявляют инициаторы их создания, будут создаваться и дорабатываться в рамках Санкт-Петербургского исследовательского форума. Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank в Санкт-Петербурге заявил, что Санкт-Петербургский исследовательский форум — профессиональное объединение лидеров рынка недвижимости, участники которого проходят тщательный отбор прежде, чем принять в нем участие. "Основными входными параметрами являются международный брэнд консалтинговой компании, опыт работы на региональном рынке недвижимости, объем заключенных сделок в данном сегменте рынка, наличие исследовательского подразделения в структуре компании, а также готовность к обмену аналитической информацией между участниками форума", — пояснил эксперт.

Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International выразил надежду, что классификация превратится в рабочий инструмент для многих девелоперов и арендаторов, как это стало в Москве с классификацией офисных зданий Московского исследовательского форума. "В этом году в Санкт-Петербурге ожидается резкий скачок в развитии сектора офисной недвижимости. К концу 2008 года общий объем офисных площадей класса 'А' и 'В' может составить более 1 млн кв. м — практически вдвое больше, чем есть на сегодняшний день. Это означает, что арендатор будет иметь возможность выбирать помещения под свои технические требования и по адекватной ставке. Девелоперам уже сейчас необходимо тщательно и продуманно подходить к инженерно-техническому оснащению офисных зданий, их инфраструктуре и транспортной доступности, чтобы обеспечить долгосрочный успех своих проектов", — полагает господин Юшенков. Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге полагает, что стандарты нужны именно теперь еще и потому, что рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга переходит на новую стадию развития, догоняя по темпам роста Москву. "При этом до сих пор не было единого мнения, как классифицировать уже существующие и новые объекты. Особенное значение единая классификация приобретает в условиях децентрализации строительства — при формировании новых бизнес-центров как в центральной части Санкт-Петербурга, так и в формирующихся деловых районах", — заявил господин Розов.

Другие участники рынка пока предпочитают наблюдать за процессом со стороны и признавать классификацию как единственно верную не спешат. Николай Вечер, генеральный директор центра развития проектов недвижимости "Вечер" считает, что классификация нужна. "Она позволяет объективнее оценивать рынок и дифференцировать запросы покупателей и арендаторов. Но классификация не есть принудительная директива к исполнению. Главное ее достоинство — общепризнанность. Вот за это разработчикам классификаций и нужно бороться", — отмечает он.

Не спешат поддержать новую классификацию и представители банковского сообщества. Вячеслав Дзюбенко, начальник управления финансирования недвижимости ЮниКредит Банка также согласен, что классификация офисной недвижимости полезна, так как дает возможность быстро представить качество объекта, исходя из очень короткого определения — его класса. "Однако при принятии решения о заинтересованности в финансировании объекта его классификация имеет вторичное значение. Для ЮниКредит Банка, скорее, важны такие показатели, как качество арендаторов, сроки и условия арендных договоров, то есть предсказуемость и устойчивость денежного потока, а также 'правильное' местоположение объекта.Своей классификации в ЮниКредит Банке нет, и поскольку каждый объект достаточно уникален по совокупности параметров, необходимости в такой классификации не вижу", — заявил господин Дзюбенко. Альберт Харченко, генеральный директор группы компаний East Real выражает недовольство нескоординированностью действий по разработке стандартов классификации. "В данном случае удивляет одно — несогласованность участников рынка коммерческой недвижимости по вопросу данной схемы. Большинство из них не только не принимает международный стандарт, но и полностью его отрицает. Вообще, внедрение таких стандартов больше похоже на PR", — предположил эксперт.

Евгений Якушин, генеральный директор УК "Система", солидарен с такой точкой зрения: "Давайте разберемся, зачем нужна классность. Классность — это подтверждение арендных ставок: заявляя о высоком классе объекта недвижимости, можно обосновать его высокую стоимость. Кроме того, определение класса объекта — это описание объекта с учетом всех характеристик (перечень оборудования, и т д.). Таким образом, классность объекта приводит к стандартизации девелоперского продукта. Вопрос — в чем заключаются новые подходы в классификации? Уже давно существуют общепринятые стандарты, разделение объектов на классы 'А', 'В', 'С'. Поэтому разработка перечисленных представителей сферы недвижимости представляется всего лишь PR-ходом, средством привлечения внимания. Однако если общепринятая классификация будет ими улучшена посредством детализации, структурирования — это будет интересно. Нужно расширять классификацию не горизонтально, а вертикально, чтобы иметь возможность более детально описать девелоперский продукт. К примеру, знать, что такое оборудование системы отопления класса 'А', и т д. А будут ли другие участники к этому прислушиваться? Кто-то будет, кто-то — нет. Но рынку такие стандарты — углубленные и более детализированные — нужны".