Офисы Москвы. Изменится ли облик центра?

03.01.2008 г.

Опережают Москву Лондон (в котором стоимость квадратного метра превышает 1000 евро в год), Токио, Париж и Нью-Йорк. В Москве на сегодняшний день аренда офиса класса А будет стоить от $500 за кв.м в год. Самыми активными арендаторами офисов класса А являются компании нефтегазовой и металлургической отраслей, а также банковской сферы. Конечно, офисное здание класса А можно построить и в некотором удалении от центра, однако главным критерием качества офисов, как и элитного жилья, является место, место и еще раз место, как это ни банально. Поэтому подавляющее большинство офисной недвижимости европейского класса находится в Москве в пределах Садового кольца. За его пределами выделяются районы Белорусского вокзала, Новослободской, а также Ленинградского проспекта, ведущего к Шереметьево-2.

Дорогой офис должен отвечать определенным критериям - в первую очередь, это расположение на главных транспортных магистралях и площадях, с удобным подъездом, индивидуальный (авторский) проект, наружная отделка высококачественными материалами, внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора, обязательно наличие парковки. Соответствующие всем этим требованиям офисные здания в Москве можно пересчитать по пальцам, большинство являются уникальными по архитектурному и строительному решению. "Вписать" дом в существующее небольшое пространство исторической застройки под силу только компаниям, владеющим самой современной техникой и передовыми строительными технологиями, а их, надо сказать, пока немного.

Из недостроенной бетонной коробки невысокого здания, расположенного недалеко от Остоженки, звучала музыка, на сетчатом заборе, окружающем довольно чистую стройплощадку, висел щит с названием фирмы-строителя GVA Sawyer. На первом этаже около будущего входа в будущий холл гостей встречала девушка-представитель фирмы, с воодушевлением рассказывающая про будущие красоты. Со второго этажа, пока еще без окон, открывался вид на купола храма Христа Спасителя и Хорватское посольство. На картинке - современный трехэтажный дом, облицованный гранитом, гармонирующим по цвету со стоящими вокруг зданиями. Новый офисный центр Кеско Хаус. Что тут будет? Кто поселится в историческом центре города? Не нарушится ли архитектурный облик и инфраструктура данного района? С этими вопросом мы обратились к президенту компании GVA Sawyer, Камерону Ф.Сойеру (компания работает на российском рынке уже 10 лет. В ее активе такие законченные проекты, как "Алексеевский дом" - офисные здания класса А, Остоженка д. 28, "Дом на Берниковской набережной" и другие объекты).

Презентация так воодушевила автора этой статьи, что он на следующий день встретился с г-ном Сойером в "Доме на Берниковской" - в офисе фирмы.

- Господин Сойер, вы строите только офисные здания?

- Строить в Москве мы начали с жилой недвижимости. Наш первый проект (тогда мы еще работали в СП "Перестройка") - это жилой комплекс "Сетунь" на Минском шоссе. Сейчас мы занимаемся офисным строительством, хотя, в принципе, мы компания универсальная - строим и гостиницы, и офисы, и жилье, причем не только в Москве. В ближайшем будущем, может быть, будут даже и торговые объекты.

- Ваша фирма специализируется на строительстве недвижимости класса А, рано или поздно рынок насытится, не планируете ли вы строить объекты "попроще"?

- На самом деле, строительство дорогой и массовой недвижимости - это два разных бизнеса, и в каждом есть свое искусство. Опыт показывает, что те, кто привык строить что-либо в массовой недвижимости, очень тяжело переходят на строительство элитной: там совсем другие параметры, иные ценности, стратегия. И наоборот, успех массовой застройки - это тоже своего рода искусство, которого мы не понимаем, поэтому мы занимаемся только дорогой недвижимостью. Что касается перспектив рынка - то мы оцениваем их как очень хорошие. Всякое, конечно, бывает, совершенно естественны и подъемы, и спады спроса. Это нормально. Но долгосрочная перспектива хорошая, поскольку недвижимости такого класса пока не хватает.

К примеру, мы рассчитываем, что наше последнее детище Кеско Хаус будет сдан в аренду еще до конца лета (предпочтение отдается одному арендатору - зарубежному представительству или крупной российской компании). До конца сентября будет закончено строительство, а потом, согласовав внутреннюю планировку с арендатором, мы плавно начнем делать внутреннюю отделку.

- Расскажите, пожалуйста, предысторию появления этого здания?

- Участок, на котором построено здание, мы нашли очень давно. При сегодняшнем ажиотаже вокруг Остоженки мы бы его не получили, потому что все участки в этом регионе выделены под жилищное строительство, и там бешеные цены. Мы купили бывшее административное здание, снесли его, выкупили долю города на добавленные квадратные метры и, таким образом, получили право на строительство.

- Как вообще появляются места под строительство в центре?

- Получить место для строительства в Москве очень сложно, а в последнее время стало еще сложнее. Сейчас у города появилась сложная система торгов и инвестиционных контрактов: процесс очень непрозрачный, непонятный, и мы все больше и больше думаем, что специально делается так, чтобы сложно было получить участок в Москве. Как и везде, есть первичный и вторичный рынки. Даже если рассматривать только первичный рынок (то есть, государство), то в этом сегменте есть 20 различных инстанций, которые имеют право предоставлять площадки.

Почти так же сложно и согласование архитектурного облика здания (проект Кеско Хауса делался совместно c Архитектурным бюро "Остоженка" под руководством Скокана. "Остоженка" делала и проект Опера-Хаус для Центра Вишневской. Вообще, облик района выдержан в одном стиле и, будем надеяться, что новый офисный центр гармонично впишется в модернизированную, но сохранившую свой исторический облик Остоженку).

Здесь надо пройти несколько инстанций - архитектурный совет, администрацию исторических памятников. В районах исторической застройки именно они определяют, что строить, чтобы не разрушить облик улицы и района в целом.

- Привязано ли строительство офисов к Генеральному плану?

- Любое строительство связано с Генпланом города, поэтому на любой объект, даже временный, в первую очередь надо получить бумагу о том, что у города нет ничего против того, что на этом месте будет строительство объекта такого-то назначения. Это разрешение выдается институтом Генплана.

- Как вам кажется, не идет ли сейчас перепрофилирование центра из жилого в офисный?

- Я считаю, что это было бы неправильным, и такого движения нет. Наоборот, мэр Москвы Юрий Лужков не раз заявлял о том, что надо прекратить строительство новых офисных зданий в центре, чтобы он остался жилым. Однако я считаю, что строго лимитировать - это тоже неправильно - офисы, конечно, в центре нужны, но строить их надо в таком количестве, чтобы сильно не изменять пропорции административных и жилых зданий. Центр Москвы уникален, и его исторический облик изменять нельзя.

***

При проектировании Кеско Хауса архитекторы были ограничены заданной высотой здания, поэтому над землей находятся только три этажа, один этаж здания - полуподземный (цокольный) и один подземный. В результате, общая площадь здания, занимающего очень небольшую площадку, составила 4293 кв.метра. На цокольном и подземном этажах предусматривается размещение парковки на 38 машино-мест, разнообразных хозяйственных помещений. На первом подземном этаже возможно даже размещение небольшого тренажерного зала.