Офисы жертвуют локацией

18.06.2008 г. 

На рынке офисной недвижимости Петербурга идет децентрализация – бизнес-центры смещаются на городские окраины, в лучшие по сравнению с центром условия. По мнению экспертов, этот процесс не остановить.

Риэлторская наука гласит: есть три главных ценообразующих фактора в недвижимости – это местоположение, местоположение и местоположение. Очередная тенденция петербургского офисного рынка презрела все три фактора разом – новые бизнес-центры высокого класса все чаще строятся вне исторического центра. Процесс получил название «децентрализация». Сравнительно недавно начавшись, он, по мнению специалистов, не может остановиться, поскольку условия для работы сегодня очевидно лучше на периферии Петербурга, чем в центре.

 

«Этот процесс начался примерно два года назад, – рассказывает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш. – Тогда строительство современного бизнес-центра на периферии города считалось смелым решением. Однако постепенно рынок начал понимать, что от этого никуда не уйти. Сегодня на окраинах Петербурга уже появились бизнес-центры, которые по техническому оснащению соответствуют классу „А“».

 

Разбег от центра

Причины, которые заставляют бизнес-центры перемещаться на городские окраины, составляют проблему для строительства любого объекта недвижимости в центре: нехватка инженерных мощностей, отсутствие участков под строительство, плохая транспортная доступность, невозможность организовать парковки. Кроме того, потребности в офисных площадях увеличиваются в связи с приходом в город новых компаний и расширением существующих. «И девелоперы, и арендаторы, не находя подходящего (по цене, качеству, размеру) предложения в центре города, рассматривают варианты в других районах», – констатирует руководитель офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексей Федоров. По словам начальника экспертно-аналитического отдела Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) Дмитрия Табалы, уже в течение 2007 года замечен растущий спрос на встроенные помещения, которые зачастую расположены на окраинах: «Растет спрос на аренду в спальных районах, а центральная часть города перестает быть востребованной без соответствующей инфраструктуры». По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», общий объем качественного предложения в пятимиллионном Петербурге – около 780 тыс. кв. м. В Хельсинки, где всего 2 млн жителей, этот показатель составляет 9 млн кв. м, в Лондоне – 35 млн, в Париже – 21−23 млн кв. м.

 

«Сегодня в центре города практически не осталось пятен под застройку, – рассуждает Андрей Тетыш. – Поэтому встает резонный вопрос: куда нам дальше развиваться? В высоту? Генплан не позволяет. В глубину? Хороший вариант, но подходит больше для торговой недвижимости. Офисам же ничего другого не остается, как идти на окраины Петербурга». По мнению вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов, советника ЗАО «ВМБ-ТРАСТ» Евгения Рязанцева, хотя все возможности центральной части города пока не исчерпаны, смещение деловой активности на окраины представляется удобным: «Значительно меньше инженерных и коммуникационных препятствий, а тем более архитектурных ограничений при возведении бизнес-центров в периферийных районах». «Учитывая дефицит земельных участков для девелопмента, рост стоимости земли, нехватку коммуникаций, транспортные проблемы, отсутствие достаточного количества парковочных мест в центре города, движение офисов на окраины – это естественно и оправданно», – уверен директор департамента офисной недвижимости Colliers International (Петербург) Дмитрий Кузнецов. По мнению генерального директора Colliers International (Петербург) Бориса Юшенкова, причиной центробежного движения офисов стало также укрупнение проектов: сегодня в Петербурге заявлено несколько проектов многофункциональных комплексов площадью около 200 тыс. кв. м, в том числе офисных. Если площадь комплекса 200 тыс. кв. м, рассуждает Юшенков, то количество работающих там – примерно 20 тыс. человек. Количество автомобилей может достигать 15 тыс. (75% от числа сотрудников). «Исторический центр не приспособлен под масштабные проекты», – резюмирует Юшенков.

 

По мнению руководителя отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полины Макаренко, с точки зрения локации расположение бизнес-центров за пределами центра города – очевидный минус. Однако этот минус уравновешивается плюсами в виде лучшего качества зданий, современной инфраструктуры, удобных планировок. Что касается парковочных мест, то в промышленных и периферийных районах их можно организовать больше, но только в формате бизнес-парков, полагает Макаренко, удастся получить достаточное количество машино-мест.

 

Поскольку децентрализацию не остановить, эксперты ищут привлекательные стороны процесса. По мнению аналитиков «Невского Альянса», появление периферийных бизнес-центров способствует созданию новых зон деловой активности в Петербурге, которые, в свою очередь, будут формировать вокруг себя новые общественно-деловые зоны.

 

На выселках

Большинство заявленных и реализуемых проектов находятся сегодня за пределами «золотого треугольника», отмечает управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Сергей Игонин, в том числе объекты высокого класса. По мнению управляющего партнера London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрия Золина, «деловые зоны вне центра на ближайшие годы в Петербурге уже практически определились». Специалисты отмечают, что привлекательными многие девелоперы сочли набережные Невы (Петроградская – Аптекарская, Пироговская – Выборгская – Ушаковская, Свердловская – Малоохтинская, Синопская) и Обводного канала. Основное преимущество этих районов, говорит Золин, – хорошая транспортная доступность. Кроме того, зоны формируются в районах Московский проспект – Пулковское шоссе, Ленинский проспект (вокруг площади Конституции), район Морского порта.

 

По словам руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Зоси Захаровой, строящиеся и проектируемые бизнес-центры высокого класса встречаются в Красногвардейском, Московском, Приморском районах. Полина Макаренко особо отмечает Приморский район, а также зону «Пулково-3», где в ближайшие пять-семь лет можно ожидать появления минимум 150 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Дмитрий Золин обращает внимание на концентрацию новых проектов (заявленных к вводу после 2008 года) на Юго-Западе. «Преимущество движения против основного потока транспорта добавляет привлекательности локации этих объектов», – утверждает Захарова. Вместе с тем, основываясь на исследованиях Colliers International, Дмитрий Кузнецов не исключает появления новых офисов в исторической части Петербурга. Строительство бизнес-центра в Центральном районе – мероприятие почти невозможное, скорее имеет смысл рассуждать о дорогостоящей реконструкции старых зданий. Однако в районе есть территории, пригодные для крупномасштабных проектов – квартальной реконструкции вроде проектов «Невская ратуша», «Парадный квартал», «Смольный квартал». Кроме того, иногда происходят события, после которых нежилые помещения в центре города получают новых арендаторов. Например, большую часть помещений, освободившихся вследствие закрытия залов игровых автоматов, заняли банки – по предварительной договоренности с арендодателями.

 

По словам Дмитрия Кузнецова, 62% от общего объема будущих бизнес-центров строится в пяти зонах – «Московский юг», «Выборгская», «Петроградская», «Старая Деревня», «Пулково-3». «На первое место по приоритетности развития выходят районы на набережных и крупных магистралях, – рассказывает Кузнецов. – Отдельное внимание – к зоне „Пулково-3“, где уже сейчас на стадии проектирования есть комплексы совокупной площадью более 100 тыс. кв. м. Высокий потенциал развития „Пулково-3“ обусловлен близостью к главным воздушным воротам города, КАД и Пулковскому шоссе». По словам Алексея Федорова, арендаторов также интересуют территории, примыкающие к центральным районам (набережная Обводного канала, зоны вблизи метро «Старая Деревня», «Черная речка», «Площадь Ленина», «Елизаровская» и т.п.), либо на крупных трассах. «Учитывая, что на этих территориях огромные площади заняты устаревшими производствами, потенциал развития этих зон достаточен, чтобы удовлетворить потребности городской экономики в офисах на ближайшие пять-семь лет».

По мнению аналитиков Jones Lang LaSalle Russia, к 2011 году объем предложения офисных площадей сконцентрируется на южном и северо-западном направлениях. Новые объекты появятся также в центре. Произойдет дифференциация арендаторов: в центральной части города расположатся представительские офисы компаний, а back-офисы будут находиться в формирующихся деловых зонах.

 

Процесс пошел

По мнению специалистов, зоны, в которых пойдет развитие офисного сегмента рынка, уже определились. Означает ли это, что завершился первый этап децентрализации, – вопрос спорный. Евгений Рязанцев считает, что эта фаза продлится еще от трех до пяти лет. «По мере становления новые деловые зоны, по сравнению с центральным „Сити“, конечно, будут оказывать влияние на офисный рынок города, оттягивая на себя часть спроса, который в ближайшие два-три года будет превышать предложение. Но, полагаю, ни к каким серьезным, кризисным для рынка последствиям это перераспределение не приведет, так как спрос носит в значительной мере локальный характер. Так, например, компании, нацеленные на работу с портом, всегда тяготели при выборе офиса к месту его расположения (Обводный канал и др.)», – говорит Рязанцев.

«Когда завершится процесс децентрализации, сказать сложно, – размышляет Тетыш. – Но уверен, что через два-три года офис рядом с КАД станет нормой».

 

Специалисты «Невского Альянса» полагают, что поворотной точкой в развитии рынка офисной недвижимости может стать 2015 год, когда на рынке появится много офисных мегапроектов: насыщение рынка офисной недвижимостью повлияет на темпы формирования и инфраструктуру создаваемых вокруг этих проектов обособленных деловых территорий. По мнению руководителя офисного отдела компании East Real Ивана Починщикова, пик децентрализации придется на 2010−2011 годы. Очередь спальных районов как мест расположения офисных центров, считает Алексей Федоров, придет после 2015−2020 годов.

Несмотря на то что децентрализация нарушает основной принцип рынка недвижимости, специалистам она представляется полезным процессом. «Думаю, процесс децентрализации офисного рынка недвижимости позитивен, – говорит Андрей Тетыш. – Для девелопера строительство бизнес-центра на периферии позволяет уменьшить сроки окупаемости проекта. На окраине земля стоит дешевле, нежели в центре Петербурга. При этом девелоперы более свободны в выборе концепции бизнес-центра. С точки зрения арендатора, намного удобнее, если бизнес-центр расположен недалеко от дома. Это избавляет от основной проблемы – транспортной».

 

«В целом децентрализация – полезное для рынка явление: наличие у клиентов возможности выбора сдерживает и делает более реальными ожидания арендодателей», – подтверждает Алексей Федоров.

 

Строить больше, крупнее, дальше

Кроме децентрализации на офисном рынке проявились и другие тенденции, которые в той или иной степени влияют на рынок. Например, делится наблюдениями Алексей Федоров, сложился пул профессиональных лендлордов – компаний, чей основной бизнес – девелопмент офисных центров и сдача их в аренду. «На их долю приходится не менее трети рынка, – полагает он. – Кроме того, набираются опыта небольшие управляющие компании, ранее владевшие одним объектом. Сейчас такие участники рынка с удовольствием вкладывают средства в покупку еще нескольких площадок и их развитие. Наконец, рынок привлекает все больше новых игроков – строительных компаний, частных и корпоративных инвесторов».

 

Многие участники рынка обращают внимание на укрупнение проектов. Все чаще инвесторы берутся за проекты комплексного развития территорий, отмечают в «Невском Альянсе», – не строительство отдельных объектов, а масштабные многофункциональные проекты застройки целых кварталов (в том числе с включением жилой недвижимости) формата «город в городе». «Проекты становятся более масштабными, – подтверждает Дмитрий Кузнецов. – Если раньше площадь большинства была 10 тыс. кв. м, то сейчас уже 30 тыс., а новые заявленные проекты имеют площадь 50−150 и даже 200 тыс. кв. м».

Не менее заметное явление – создание многофункциональных комплексов. «Все чаще возводятся комплексы, которые совмещают несколько функций – жилую, офисную, торговую – в различных вариациях. Это позволяет минимизировать риски и добиться большего уровня доходности. Приход крупных международных девелоперов, которые реализуют подобные проекты, улучшает качество вводимых площадей», – поясняет Иван Починщиков.

 

По словам Сергея Игонина, в числе собственников офисной недвижимости появились международные инвестиционные фонды, они приобрели несколько объектов. «Однако сейчас происходит некоторый спад активности инвестиционных фондов по покупке объектов офисной недвижимости, что, скорее всего, связано с ситуацией на финансовых рынках в мире», – добавил он. Кроме того, эксперты отмечают возросшие требования арендаторов. «При выборе офиса арендаторы обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс предоставляемых услуг и качество инженерных систем здания (отопление, вентиляцию, кондиционирование), – рассказывают в компании Jones Lang LaSalle Russia. – Как следствие, сопутствующие услуги и инженерные характеристики становятся конкурентным преимуществом, их спектр и уровень качества будут расти». На фоне перечисленных тенденций Дмитрий Табала отмечает увеличение сроков окупаемости офисных проектов до 15 лет и дольше.

 

Перспективы роста

В 2008−2009 годах специалисты сюрпризов не ожидают: наметившиеся тенденции вряд ли изменятся. По словам Дмитрия Табалы, баланса спроса и предложения на рынке офисной недвижимости не случится. Сохранится спрос на небольшие помещения (до 150 кв. м).

По данным АРИН, если будут реализованы все заявленные на 2008 год проекты, на рынке появится примерно 560 тыс. кв. м новых офисных площадей. Зося Захарова полагает, что более реальная цифра – 450 тыс. кв. м, поскольку задержка сроков сдачи укоренилась в девелоперской практике. По мнению Бориса Юшенкова, усилится конкуренция в высоком сегменте бизнес-центров, поскольку в 2008−2012 годах ожидается реализация крупных проектов строительства высококлассных офисных центров. Кроме того, вырастет доля площадей в составе многофункциональных комплексов. LCMC прогнозирует резкое увеличение темпов развития сегмента офисной недвижимости, особенно в классах «А» и» В» (прирост рынка в 2008 году составит 28%, в 2009−м – 63% по отношению к объему 2007 года). По словам Полины Макаренко, в 2008−2009 годах на рынке новых офисных площадей ожидается бум предложения. И в конце 2010 года рынок подойдет к отметке почти в 2 млн кв. м качественных площадей.

Понятный вектор развития дает возможность экспертам прогнозировать ситуацию на офисном рынке на несколько лет вперед. По словам Полины Макаренко, насыщение наступит не ранее выхода на рынок стратегических проектов «Охта-Центр», «Морской фасад», «Невская ратуша» и других крупных объектов со сроками ввода после 2010 года. По прогнозам Jones Lang LaSalle Russia, объем рынка качественных офисных площадей в 2011 году достигнет 3 млн кв. м, из них класс «А» – около 1,3 млн кв. м. А до 2020 года, по данным Colliers International, заявлено проектов более чем на 7 млн кв. м офисных площадей. Уже сегодня очевидно, что многие заявленные, особенно крупные, проекты появятся за пределами исторического центра: децентрализация набирает обороты.