Остановиться в Подмосковье

В Подмосковье уже невозможно снять недорогую квартиру. Самые дешевые варианты — $500 в месяц — по качеству устраивают только гастарбайтеров. Спрос на аренду жилья в городах ближайшего Подмосковья за 2007 г. увеличился почти на 40%, что привело к росту арендных ставок в зависимости от класса объекта и категории жилья на 30-50%. По словам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», начиная с 2006 г. наниматели, ориентирующиеся на самые низкобюджетные варианты, «перетекают» в Подмосковье. «Этот исход нельзя назвать массовым, но его можно обозначить как тенденцию», — отмечает она.

Как объяснил Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН — Агентство недвижимости», за последний год стоимость найма квартир в черте Москвы увеличилась на 30-35%. Юлия Малькова, PR-менеджер ФСК «Лидер», отметила, что цена найма 1-комнатной квартиры в Москве превысила $800 в месяц, а для большинства квартиросъемщиков эта сумма равна месячной зарплате.
 

Ради экономии

Галина Киселева замечает, что новый год на рынке подмосковной аренды начался без сюрпризов. За прошедшие месяцы спрос вырос на 9%. В зону повышенного интереса попали города Химки, Королев, Мытищи, Балашиха, Люберцы, Реутов, Красногорск, Подольск, из которых можно добраться в Москву на электричке или откуда ходят до ближайших станций столичного метро многочисленные маршрутные такси, экспресс-автобусы. Транспортная доступность — определяющий фактор для большинства нанимателей, ведь значительная их часть — люди, работающие в столице.

 

По словам Алексея Кудрявцева, лидирующие позиции по числу заявок на аренду жилья занимает г. Химки — 13% в общей структуре спроса. Помимо близости к Москве и развитой инфраструктуры такая востребованность объясняется еще и тем, что в Химках построено несколько крупных административно-деловых центров и торговых комплексов (гипермаркеты IKEA, «Мега», мебельный гипермаркет «Гранд» и др.), сотрудники которых испытывают потребность в жилье вблизи работы, объясняет он. За Химками по популярности следуют Мытищи, Люберцы и Балашиха — по 8% в структуре спроса, по 5-6% заявок приходится на Красногорск и Одинцово.

 

Однако, по данным компании «Инком-Недвижимость», в целом спрос на жилье в Подмосковье формируют наниматели, для которых экономия средств стоит на первом месте. По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость», самыми популярными на рынке аренды Подмосковья были и остаются 1-комнатные квартиры по цене от 15 000 до 20 000 руб. в месяц и 2-комнатные — от 16 000 до 25 000 руб. в месяц. Удачным стечением обстоятельств можно считать ситуацию, когда дорога на работу из пригорода занимает меньше времени, чем из дальнего округа столицы.

 

По словам Галины Киселевой, в Подмосковье едут семьи, которые за выделенный бюджет могут снять квартиру с большим количеством комнат. Например, вместо 1-комнатной квартиры в столице они могут рассчитывать на 2-комнатную за ее пределами. Юлия Малькова добавляет, что у нанимателей жилья в Подмосковье требования к качеству квартир невысокие. «Степень изношенности, строительный материал и проч. играют далеко не главную роль при выборе квартиры», — уточняет она.

 

Наиболее популярным и дефицитным товаром в Подмосковье являются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры, а на 3- и 4-комнатные спрос преимущественно ограничен заявками юридических лиц, арендующих жилье для временного размещения иногородних рабочих. Цены на 1-комнатные и многокомнатные хоромы не слишком различаются. Впрочем, и малогабаритная 2-комнатная квартира вполне способна вместить 2-3 постояльцев, за которых платит работодатель.

 

Служебные хоромы

По оценке экспертов, около 15% заявок на недорогое жилье поступает от компаний, привлекающих дешевую рабочую силу из других регионов. «Но раньше такая схема была востребована намного больше», — вспоминает Киселева. Причиной сужения этого сегмента она называет активные действия столичных властей по ужесточению миграционной политики.

Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», напоминает, что жилой фонд большей части подмосковных городов состоит из 3-4-этажных домов, построенных сразу после войны. За прошедшие десятилетия в них не было ни одного капитального ремонта, да и косметический ремонт не улучшает качества такого жилья. Обветшавшие здания малопривлекательны для нанимателей. «Продержав такой объект в течение длительного срока на рынке и не найдя квартирантов, хозяева зачастую вынуждены согласиться и на те предложения, от которых отказались бы раньше», — говорит она. То есть, например, превращать квартиры в общежития.

Однако большинству собственников жилья в Московском регионе далеко не безразлично, кто будет нанимателем, утверждает Юлия Малькова. В числе наиболее распространенных требований к квартиросъемщикам — гражданство РФ, многие соглашаются сдавать квартиры только семейным парам без детей и животных. «Если говорить о сдаче квартиры гражданам других государств, то тут возникает букет проблем — от регистрации до возможных жалоб соседей в различные инстанции», — говорит она. По мнению Галины Фабрицкой, разруливание возможных конфликтов полностью ложится на плечи собственника недвижимости.

Хотя Валерия Родионова считает, что в большинстве случаев строительные рабочие живут на стройке, в вагончиках и бытовках. Селить их на съемных квартирах, даже совсем дешевых, работодателю невыгодно. Компании снимают квартиры для квалифицированного персонала — инженеров и прорабов.

Одной из побудительных причин для хозяев сдать квартиру гастарбайтерам служит возможность получить больше денег. По словам Галины Киселевой, в таком случае получаемая в месяц сумма может вырасти на 30% от заявленной первоначально — предложение слишком ограниченно, чтобы желающие торговались. Мария Жукова, замдиректора управления аренды «Миэль-Недвижимости», рассказала, что встречаются случаи, когда хозяева соглашаются пустить в свою квартиру рабочих из стран СНГ при условии, что жильцы сделают в квартире ремонт. Это дешевле, чем специально нанимать ремонтную бригаду. На худой конец такие жильцы вполне могут установить новые окна по себестоимости, как «для своих», или сделать что-то еще полезное.

По мнению Киселевой, заключение договора не с физическим, а с юридическим лицом выгодно для владельца квартиры: в этом случае хозяину не нужно платить налоги. «С юридическим лицом заключается не договор найма, а договор аренды, и в этом случае налоговое бремя ложится на того, кто снимает объект — на юридическое лицо», — объясняет она. Важное условие — в случае, если имуществу будет нанесен вред, шансы добиться выполнения обязательств через суд выше, если ответчиком является юридическое, а не физическое лицо. В договоре аренды обязательно оговариваются и количество проживающих в квартире лиц, и дополнительные условия. Например, что они обязательно должны работать на конкретной фирме, иметь российское гражданство или регистрацию.