Расселение коммуналок. Каковы шансы?

В историю московского рынка недвижимости 1990-е годы вошли и как эпоха расселения коммуналок. Появившиеся в то время состоятельные граждане хотели иметь достойное жилище — большое и в центре. Практически единственной подходящей для них категорией оказались тогда квартиры в сталинских и дореволюционных доходных домах, в большинстве случаев заселенных коммунально.

Статья 15 Закона «Основы жилищной политики города Москвы»

Коммунальная квартира — это квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

В те годы владелец комнаты в пределах Садового кольца вполне мог рассчитывать не только на однокомнатную, но иногда даже на двухкомнатную квартиру в спальном районе столицы. Сейчас, когда построено много современных элитных комплексов, спрос на сталинки и дореволюционные дома упал. Соответственно, упали и цены. Точнее говоря, цены, конечно, выросли, но на другие категории жилья они увеличились еще больше. Так что баланс теперь иной, и большинству жителей коммуналок, по каким-то причинам не успевшим разъехаться, приходится «по одежке протягивать ножки». На что же они могут претендовать?

Центр еще ценится…

Коммуналки, конечно, тоже бывают разными. «В самом сердце «Золотой мили» (Остоженка), в переулках Арбата, в лучших местах на Фрунзенской набережной еще сохранились квартиры, которые с полным правом можно назвать золотыми, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». — Другое дело, что их осталось мизерное количество. И часто возможность подобрать варианты расселения никак не зависит от риелтора. Например, если в квартире имеется какой-то юридический изъян — один из жителей без вести пропал, то возможность распорядиться его имуществом наступит только после истечения предписанного законом срока. Или собственник — пожилой человек, который не хочет никуда уезжать ни при каких обстоятельствах».

Если жильцы такой коммуналки все-таки принимают решение разъехаться, то какие у них перспективы? В домах подобного класса 1 кв.м стоит по оценкам специалистов около 350–360 тыс. руб. Значит, четырехкомнатная квартира общей площадью 100 кв. м может быть продана за 35–36 млн, и каждому жильцу причитается по 8,5–9 млн (в реальности, конечно, доли будут отличаться, поскольку площади комнат различны). За такие деньги можно купить: хорошую однокомнатную квартиру в престижном районе (общая площадь 40 кв. м, комната 23 кв. м на Кутузовском проспекте — 8,4 млн руб.), двухкомнатную в спальном районе (54 кв. м в 14-этажном панельном доме в районе станции метро «Кантемировская» — 8,3 млн руб.) или даже трешку (60 кв. м в пятиэтажке у станции метро «Беляево» — 8,6 млн).

…но далеко не весь

К сожалению, подобными «ценовыми чемпионами» являются далеко не все квартиры. В среднем цифры в два раза ниже — например, по данным Олега Репченко, руководителя Аналитического центра IRN.RU, средняя стоимость 1 кв. м в районе станции метро «Белорусская» составляет сегодня около 170 тыс. руб. и даже на «Пушкинской» не превышает 227 тыс. Таким образом, продавцы среднестатистической коммуналки в ЦАО могут получить лишь по 4–5 млн руб. на человека, а возможности купить что-то за эти деньги гораздо скромнее. Если в Москве — то исключительно однокомнатные квартиры, например, в районах станций метро «Марьино» или «Пражская» (4,3–5 млн), причем в самых дешевых вариантах таятся различные сюрпризы вроде первого этажа. Двушки по такой цене встречаются самые убогие (40 кв. м, первый этаж пятиэтажки в Бирюлеве), а ради приличной жилплощади придется поехать куда-нибудь в Железнодорожный или Подольск.

Чуть хуже, чем в центре, ситуация в других московских районах. По данным IRN.RU стоимость 1 кв. м у станции метро «Университет» составляет 167 тыс., у «Академической» — 148 тыс. руб. Соответственно, жители здешних коммуналок могут рассчитывать примерно на то же, что и обитатели ЦАО, — в лучшем случае однушка в панельном доме на окраине Москвы. Или Подмосковье.

Остальным — только область

Коммуналки, к сожалению, встречаются в столице не только в престижных районах, но и на окраинах. Цены там еще ниже. Как говорит Ольга Казарина, управляющий «ХИРШ-операционные системы», трехкомнатную квартиру площадью 63 м на Ярославском шоссе продают сегодня за 8,8 млн руб., а 10 млн просят в районе Измайлово за 85-метровую трешку в пятиэтажке.

Даже у станции метро «Автозаводская», которая достаточно близко расположена к центру города, за 75-метровую коммуналку в кирпичной пятиэтажке предложат не более 9 млн руб., а если это район Восточное Бирюлево, то 70 кв. м в относительно современном 14-этажном доме не продать дороже 8,5 млн руб.

Делим все приведенные в предыдущем абзаце цифры на три (поскольку квартиры трехкомнатные) и получаем сумму примерно в 3 млн руб. В Москве за такие деньги можно купить только «гостинку», но это теоретически, так как на самом деле квартиры гостиничного типа сейчас в большом дефиците. Успеть приобрести такой объект, продавая коммуналку, невозможно — опередят покупатели с живыми деньгами. Поэтому единственное, что остается — расстаться со статусом москвича и ехать в пригород. Цены в ближнем Подмосковье находятся сегодня на уровне 80–85 тыс. руб. за 1 кв. м, чуть дальше, в городах Апрелевка, Голицыно, — на уровне 45–50 тыс. руб. Там вполне можно стать владельцем одно- или двухкомнатной квартиры.

О ложечке дегтя

Деньги, полученные от продажи квартиры, нельзя полностью использовать на приобретение нового жилья. Придется заплатить госпошлину, комиссионные риелтору, оплатить переезд и ремонт. Следует учесть и то, что приведенные выше цифры — это цены, за которые квартиры выставлены на продажу. В реальности покупатель обязательно будет торговаться. Одним словом, рассчитывать всегда надо на то, что будет чуть хуже, чем планировалось первоначально, чтобы избежать разочарований.

Источник: Недвижимость и цены