Советы юриста: наследование недвижимости

20.12.2007 г.

Ответы юриста на квартирные вопросы.

- У свекрови есть сестра (моему мужу она, соответственно, теткой приходится). Она замужем, и у нее есть сын. Но, по ее словам, она хотела бы, чтобы после ее смерти в ее квартире жили мы с мужем, т.е. чтобы квартира досталась нам, а не ее семье. Мне интересно, что и как лучше предпринять в связи с этим: оформить дарственную на мужа, завещание или еще что-то, и если этой дарственной или завещания не будет - кто и как унаследует эту квартиру. Анна Рогова, Москва.

Ответ на вопрос не может быть однозначным. Во-первых, позвольте уточнить: "лучше" для кого? Попробуем рассмотреть все варианты и выяснить, как действовать в подобной ситуации.

Насколько можно понять из вопроса, тетушка хочет лишить мужа и сына прав на наследование квартиры. Ведь если оставить все как есть и не составлять завещаний или дарственных, то все ее имущество унаследуют в равных долях ее муж и сын.

Причем, оговорюсь, если завещания не будет, а развод не оформлен, наследовать все равно будет муж , несмотря на то, что супруги уже давно не живут вместе. Ему будет причитаться 50% от собственности, и столько же - сыну. Ни о каких долях вашей свекрови, а тем более вашей и вашего мужа тут речи идти не может.

Теперь - о завещании. Если тетушка так и напишет: "завещаю все имущество племяннику" либо "завещаю квартиру по такому-то адресу своему племяннику" (правильно сформулировать поможет нотариус, к которому придется обращаться для оформления завещания), то квартира будет унаследована вашим мужем. Но и тут возможны исключения.

Если муж тетушки (с которым, как я понимаю, она не развелась) или сын, или родители окажутся к моменту ее смерти нетрудоспособными, то им будет полагаться так называемая "обязательная доля" в наследстве. Вот как это дословно прописано в законе: "Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, <...> наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля)" (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ).

Это значит, что даже если ваша тетушка напишет завещание в пользу вашего мужа, квартира и другое ее имущество может все равно оказаться в собственности, например, нетрудоспособного мужа (сегодня многие пенсионеры по возрасту являются инвалидами...).

Завещание - это распоряжение, которое вступает в силу лишь в день смерти наследодателя. Соответственно, до этого скорбного дня документ можно изменить. Кроме того, как было сказано раньше, существует право на "обязательную долю" в наследстве, на которую теоретически могут претендовать супруг или дети.

Я не буду рассматривать случай смерти мужа и сына к моменту кончины тетушки - в таком случае будут призваны наследники второй очереди, но до вашего мужа дело дойдет нескоро. И дойдет только в том случае, если к моменту открытия наследства не останется в живых ни его матери, ни возможных внуков вашей тетушки.

Договор дарения - это основание сделки. Он вступает в силу в момент государственной регистрации договора. Сделка двусторонняя (то есть тетушка дарит, а ваш муж принимает дар), облагаемая налогом по ставке 13% (если тетя дарит недвижимость племяннику). При этом налог на наследство платить не придется.

В этом случае ваш муж становится полноправным владельцем квартиры сразу после регистрации сделки (правда, это квартира, обремененная правом проживания как самой тетушки, так и членов ее семьи). Стоит также отметить, что как при получении вашим мужем квартиры в наследство, так и при получении ее в дар она будет только его имуществом, к которому вы не будете иметь никакого отношения, скажем, в случае развода.

Подводя итоги плюсам и минусам той или иной схемы, скажу, что, конечно, более надежным вариантом является дарение. Его не так-то просто отменить (теоретически сделка может быть признана недействительной только по решению суда), дар, по сути, нельзя забрать обратно, на него не смогут претендовать наследники. Но цена вопроса довольно высока.

В случае с завещанием ситуация менее надежна. С одной стороны, тетушка может изменить завещание в любое время. С другой - на обязательную долю в наследстве смогут претендовать муж и сын, если окажутся нетрудоспособными к моменту открытия наследства.

Тут, как говорится, думайте сами, решайте сами... Позволю себе только заметить, что в адвокатской практике споры между родственниками по поводу наследства - пожалуй, одни из самых скандальных, шумных и длительных процессов.

- Теща получила квартиру в собственность от кооператива. В то время она была замужем, потом развелась. Муж прописан в квартире до сих пор. Кому уйдет квартира после смерти тещи? У бывшего мужа еще и сын появился от второго брака. Имеет ли он право на часть этой квартиры? П. А. Николаев, Люберцы

Бывший супруг вашей тещи безусловно имеет право на проживание в той квартире, в которой "прописан". И этим правом будет обладать до своей смерти (если только сам не решит поменять место жительства).

Непонятно, что значит "получила в собственность от кооператива". Если будучи в браке супруг вносит пай в кооператив и потом долго-долго выплачивает его - квартира становится собственностью супругов. Обоих. То есть собственниками квартиры являются и тесть, и теща.

Насколько понятно из вопроса, раздел имущества при разводе не проводился. Если с момента развода прошло менее трех лет - это сделать еще не поздно, в суде или добровольно, подписав соответствующее соглашение. Если же времени прошло больше, а раздела имущества не было, то по действующему законодательству у бывших супругов так и осталось совместное имущество, впрочем, в равных долях.

В данном случае это означает, что половина квартиры принадлежит теще, половина - тестю. Соответственно, распоряжаться теща сможет только тем имуществом, которым владеет, - половиной квартиры. Ее она может завещать, продать, подарить, сделать с ней все что угодно. Если не будет завещания - в право наследования в первую очередь вступит ее дочь.

Что же касается половины собственности тестя, то наследниками первой очереди будут его дети, включая вашу жену, и законная супруга. Без завещания все получат равные доли.

Если иметь в виду, что у тестя есть новая супруга и еще один сын, то в случае смерти тещи и тестя квартира будет поделена следующим образом: вашей жене - половина и еще 1/6, то есть в сумме 2/3 квартиры; сыну тестя - 1/6; новой супруге тестя - 1/6. К доле тещи ни ее бывший муж, ни его новая семья никакого отношения не имеют.

Есть несколько нюансов, которые надо пояснить, поскольку в вашем случае ситуация не ясна до конца.

Если "пай за кооператив" был выплачен полностью уже после того, как супруги развелись, возможно иное разделение долей собственности на квартиру между бывшими супругами. Правда, для этого придется доказать, что остаток пая выплачивал один супруг без участия другого.

Очень часто право собственности связывают с "пропиской". И стремятся "выписать" бывших супругов и других ставших ненужными родственников. К сожалению, это не так просто, даже в случае, если ваш тесть фактически не живет на указанной жилплощади. Однако если он там лишь числится, он обязан участвовать в оплате жилья, коммунальных услуг. Можно (и нужно) обращаться в суд с требованием о взыскании с него платежей, уплаченных тещей за его долю квартиры. При нынешних ценах на коммунальные услуги сумма может быть значительной.

Но общий совет такой - договаривайтесь. Сами или через посредников: маклеров и юристов. И лучше сегодня, пока все живы и можно еще вспомнить, кто и как жил, кто и что кому обещал...

Из личной практики вспоминаются только безрадостные примеры "квартирных войн" между старыми и новыми женами, детьми от разных браков, ушлыми племянниками. Даже бабушки и дедушки "воюют", если здоровье позволяет хотя бы подписать судебную доверенность... Как и любая война, эта заканчивается миром. Родственники, дождавшись (иногда спустя годы!) решения суда, расползаются по углам, получив ровно то, что могли получить в первый же месяц по мировому соглашению... Самые упорные проходят все стадии кассационного обжалования, повторные рассмотрения - суды, суды, суды... В спорной квартире не делается ремонт, никто из родственников не может там нормально жить. Картина безрадостная.

Так что посоветовать можно только одно - договаривайтесь.